Ieri a Genova, presso la Camera di Commercio, si è svolta la presentazione della 5a edizione della guidavalorecasa.it che, nel corso degli anni, è diventato lo strumento più accreditato nel monitoraggio del mercato immobiliare della Regione. Alla presentazione hanno partecipato il Dott. Angelo Berlangieri, Assessore al Turismo della Regione Liguria e l'Ing. Luigi Pietro Matarrese, Direttore Ufficio Provinciale di Genova dell'Agenzia del Territorio. L'evento ha avuto il patrocinio della Regione Liguria, delle quattro Province liguri, oltre che della CCIAA di Genova. Questo a testimoniare il lavoro di Fiaip al fianco delle Istituzioni.
Tra gli altri relatori il Dott. Guerino Pucci (Presidente Regionale Fiaip), Fabrizio Segalerba (Coordinatore Regionale dell'Osservatorio) ed il Vicepresidente nazionale vicario Fiaip Franco D'Onofrio. Dall’analisi del mercato immobiliare ligure monitorato dagli Agenti Immobiliari appartenenti alla Fiaip si è rilevato, nel corso del 2011, un mercato a due velocità. Nella prima parte dell’anno, ed in particolare fino all’estate, il mercato ha mostrato, nel segmento abitativo, qualche seppur timido segnale di ripresa, anche per quegli alloggi destinati alla redditività da locazione. La domanda è stata sostenuta soprattutto per immobili di taglio piccolo e medio. L’ultimo quadrimestre dell’anno ha invece mostrato evidenti segni di criticità, non facilmente prevedibili nella misura evidenziata, con un considerevole irrigidimento della domanda, a fronte di un’offerta apparsa invece stazionaria, con la conseguente contrazione dei volumi di compravendita. Nell’intero arco regionale i tempi medi di compravendita hanno mostrato segnali di allungamento, assestandosi in media attorno ai 194 giorni, segnale della perdurante difficoltà del mercato ad assorbire l’eccesso di offerta.
Il divario medio percentuale tra il prezzo richiesto e quello effettivamente praticato nella compravendita è pari al 13,6%. Tra le principali criticità riscontrate si evidenziano le false aspettative di prezzo di gran parte dei venditori, tuttora ancorati ai livelli degli anni 2006/2007, a cui si aggiunge la difficoltà del ricorso al finanziamento bancario che finisce col pesare, in maniera negativa, sui giovani e sulla fascia di mercato intermedia e soprattutto degli acquirenti prima casa. La nostra regione è caratterizzata da una domanda costante e prezzi stabili nella fascia costiera, mentre sono ancora in affanno le aree interne e dell’entroterra. Tra i capoluoghi il mercato evidenzia ancora segnali negativi, seppur contenuti, ad Imperia e Savona, mentre a La Spezia una forte contrazione della richiesta è sinonimo di un mercato ancora in fase recessiva.
IL MERCATO IMMOBILIARE IMPERIESE
A livello locale, l’analisi degli Agenti Immobiliari Fiaip della Provincia di Imperia, ha fornito delle interessanti indicazioni. Nella città di Imperia il mercato ha visto negli ultimi mesi un allungamento dei tempi medi di vendita con un allargarsi del divario tra il prezzo richiesto ed il prezzo di realizzo sulle transazioni concluse di un 10-15%. In particolare l'interesse si è spostato su alloggi di taglio medio-piccolo. Questo può derivare dal fatto che le difficoltà nel ricorso al finanziamento ha portato ad un ridimensionamento delle esigenze abitative. A Porto Maurizio la ricerca della prima casa, sempre molto influenzata dai mutui, si e' da sempre divisa in appartamenti tradizionali, situati in posizioni comode e ben servite e da appartamenti semi indipendenti, con giardino e senza condominio. Questi ultimi sono richiesti per lo più da nuclei familiari giovani con figli o con la prospettiva di averne. Le zone che offrono un tale tipo di offerta sono quelle di Caramagna, dell'omonima valle, di Piani, della bassa Valle Prino dove i prezzi oscillano dai 2600 ai 3100 €/mq. La fascia costiera è appannaggio quasi totale dei turisti lombardo piemontesi, ed i prezzi vanno da 4000€ a 4500€/mq del fronte mare ai 3000€ ai 3500€/mq delle retro file. Anche ad Oneglia le zone di maggior interesse degli acquirenti prima casa sono quelle che offrono vicinanza ai servizi: tra le altre il centro, Borgo S. Moro, Ex Ferriere e la prima collina. Gli acquirenti seconda casa preferiscono invece Capo Berta ed il centro perché pianeggiante e con alcuni immobili che offrono vista mare. Per quanto riguardano alcuni prezzi troviamo ad esempio nel centro la zona di Via Bonfante con prezzi da 1.700€ a 2.400€/mq, Capoberta zona Cascine con prezzi da 2.500€ a 3.400€/mq.
A Sanremo riscontriamo un divario tra il prezzo richiesto ed i prezzi di realizzo del 20% con tempi medi di vendita di 9/10 mesi. Sanremo da sempre vive un mercato della seconda casa che, ad oggi, risente indubbiamente della crisi economica che stiamo vivendo. Le richieste sono prevalentemente di appartamenti di piccole dimensioni, soprattutto in zone centrali della città, oppure comode ai servizi e pianeggianti quali il quartiere Foce o San Martino. Molto apprezzata la zona limitrofa alla stazione ferroviaria con prezzi medi dai 3000€ ai 4000 €/mq. Chi desidera un alloggio di più grandi dimensioni, una soluzione indipendente, e soprattutto una prima casa richiede zone più o meno residenziali a mezza costa. Per quanto riguarda i prezzi notiamo grossa disomogeneità: andiamo dai 1.700€/mq a 2.100€/mq delle popolari via Martiri, via Galilei e via P. Agosti ben servite ma con indiscutibili problemi di parcheggio, ai 3.300€/mq a 4.500€/mq di zone residenziali quali Corso Inglesi (da 3300€ a 4400 €/mq) e la zona della Foce bassa. La pista ciclabile ha senza dubbio aiutato i valori degli immobili che si trovano a ridosso di questa a rimanere stabili o, in alcuni casi a rivalutarsi. Per gli amanti delle tipiche case liguri, Sanremo presenta numerose possibilità nel centro storico, soprattutto nella città vecchia della Pigna dove l'offerta non manca. Bordighera è caratterizzata dalla prevalenza di un mercato della seconda casa che, per l'80% è composto da clienti italiani che interessati ad alloggi di piccole dimensioni. I prezzi per un alloggio in centro variano dai 3.700 €/mq ai 5.000. Tra le caratteristiche di questo mercato abbiamo un basso ricorso al mutuo (circa il 15% delle transazioni), tempi medi di vendita di 8/9 mesi ed un divario tra il prezzo richiesto e quello realizzato del 15% circa. Anche la vicina Ospedaletti, con prezzi sostanzialmente stabili dai 3.700€/mq ai 4.500€/mq è ricercata soprattutto dalla clientela piemontese e lombarda. A Ventimiglia il mercato prima casa richiede alloggi sostanzialmente nelle zone centrali che hanno prezzi medi da 2.400€/mq a 3.500€/mq, mentre la seconda casa ama anche il lungomare con prezzi medi più elevati, da 3.500€/mq a 4.000€/mq. Le abitazioni richieste sono sia di piccole dimensioni, fino a 60mq, che di medie dimensioni, dai 60 ai 120mq. Il ricorso all'acquisto tramite mutuo si attesta sul 50% delle transazioni, a testimonianza della presenza di una buona percentuale di acquirenti prima casa.
Vallecrosia vede un mercato dei prezzi stabile, ed una richiesta rivolta soprattutto alle abitazioni medio piccole per esigenze di abitazione principale, rilevato da una percentuale molto elevata di acquisti tramite mutuo, circa il 70% delle transazioni. Le abitazioni in buono stato, situate in zona centrale, hanno valori dai 2.200€/q ai 3.500€/mq. Più contenuti sono i prezzi della vicina Camporosso che, nella zona a mare vede prezzi da 2.000€/mq a 2.900€/mq, mentre nel centro storico i prezzi vanno da 1.700€/mq a 2.000€/mq. I prezzi di Vallecrosia, Camporosso e dei Comuni del primo entroterra, mediamente più contenuti delle limitrofe Ventimiglia e Bordighera, li rendono maggiormente interessanti per gli acquirenti prima casa. Guardando al primo entroterra troviamo ad esempio Dolceacqua che, con prezzi da 1.500€/mq a 2.000€/mq, attira una fascia di clientela straniera, nonostante i tempi lunghi di vendita che si attestano sui 18 mesi. Arma di Taggia è letteralmente divisa in due mercati differenti. La zona a mare, soprattutto sotto la via Aurelia è quella maggiormente richiesta per le seconde case ed i prezzi vanno dai 3.000€/mq ai 4.000€/mq con punte più elevate sul lungomare.
Taggia costituisce una valvola di sfogo per le esigenze abitative prima casa dei più, visti i prezzi più contenuti da 1.500€/mq a 1.800€/mq. La Zona di San Lorenzo al Mare ha un mercato sostanzialmente stabile nei prezzi con valori da 4.000€/mq a 4.800€/mq nella zona sotto la via Aurelia sul mare, mentre sopra l'Aurelia abbiamo prezzi più contenuti da 3.500€/mq a 4.000€/mq, fino ad arrivare ai 2.700€/mq e 3.500€/mq delle zone più periferiche.
Diano Marina è particolarmente ricercata dagli acquirenti della seconda casa, visto che l'85% del nostro campione è costituito proprio da questo tipo di clientela. Ricercato è soprattutto il centro dove troviamo una forbice prezzi da 4.000€/mq a 7.000€/mq. Basso ricorso al mutuo ed una richiesta di circa il 70% di abitazioni di piccole dimensioni, oltre ad un ampio divario tra prezzo richiesto e quello realizzato completano la nostra rilevazione. La vicina San Bartolomeo al Mare presenta prezzi più contenuti: da 4.800€/mq a 5.000€/mq per il centro città, mentre in periferia abbiamo prezzi da 3.000€/mq a 3.500€/mq. Questo ha portato ad un aumento della richiesta contenendo a sua volta il divario tra prezzo richiesto e prezzo di vendita. Anche in questo caso la richiesta di piccole abitazioni la fa da padrona. Molto apprezzato il lungomare.
L'entroterra dianese vede realtà quali Diano Castello, Diano S. Pietro e Diano Arentino con prezzi non ancora adeguati alla situazione di mercato attuale che non può che allungare i tempi medi di vendita fino anche a 14 mesi, a fronte anche della presenza di un'offerta di immobili elevata.
NOTE PREVISIONALI 2012 Concludendo con alcune note previsionali, gli Agenti Immobiliari Fiaip prevedono, almeno per i primi sei mesi del 2012, una sostanziale stagnazione del mercato con tendenza al ribasso dei prezzi di vendita a fronte di un’offerta stazionaria ed una stabilità del numero delle compravendite, fermo restando le difficoltà dovute alla concessione del credito. Resta comunque da tener presente che l’eventuale adeguamento dei prezzi ai valori correnti determinerebbe una più rapida definizione velocizzando anche i tempi di vendita.
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