Questa settimana e la prossima parleremo di contratti a canone concordato.
Il recente rinnovo di molti accordi territoriali ha contribuito ad adeguare i valori di affitto a canone concordato alle esigenze di proprietari e inquilini. Rimangono alcune distorsioni da correggere: ecco quali.
Un recente sondaggio dell’Ufficio Studi di Solo Affitti ha evidenziato il sempre maggiore ricorso al canone concordato per la stipula dei contratti di affitto abitativi nel nostro paese. Il recente rinnovo di molti accordi territoriali per il canone concordato ha permesso a una quota via via crescente di zone d’Italia di avere a disposizione valori di canone concordato adeguati a far coincidere le esigenze di guadagno dei proprietari di case in affitto e le esigenze di risparmio degli inquilini. Tuttavia, non tutti gli accordi per il canone concordato prevedono un sistema di calcolo dei valori degli affitti adeguato. Vediamo le maggiori criticità a cui le associazioni di categoria di locatori e conduttori potrebbero mettere mano per favorire il ricorso a queste utili forme contrattuali.
Accordi territoriali: come funziona il calcolo del canone concordato
Nel Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 16 gennaio 2017 è definito lo schema generale con cui vengono determinati i valori di affitto a canone concordato e le previsioni contrattuali per ciascuna delle tipologie contrattuali a canone concordato:
► contratto 3+2
► contratto transitorio
► contrato per studenti universitari
Si tratta, in estrema sintesi, di un meccanismo definito a livello nazionale e valido per ogni zona del paese, a cui le varie associazioni di categoria dei proprietari e inquilini devono attenersi per la definizione dei valori di canone per ciascun Comune.
Ogni associazione di categoria di proprietari e inquilini individua parametri e valori specifici per il mercato della locazione locale che permettano al sistema di calcolo generale di applicarsi in maniera corretta e adeguata agli affitti di zona.
La forchetta di canone di affitto all’interno della quale proprietario e inquilino potranno scegliere il canone effettivo viene stabilita, in questo modo, su basi oggettive:
● Ogni comune viene suddiviso in zone omogenee, che accorpano tutti i quartieri con prezzi degli affitti tra loro allineati. Le aree omogenee avranno dei valori di fascia di canone concordato tra loro comuni.
● L’unità immobiliare locata viene classificata in base a parametri qualitativi in grado di descrivere e tenere in conto il maggiore o minor valore dell’immobile in base alle effettive dotazioni dell'alloggio. L’unità immobiliare viene in questo modo classificata all’interno di una specifica sub-fascia di canone concordato (compresa all’interno della fascia).
L’inserimento in una piuttosto che in un’altra sub-fascia dipende dalla vetustà dell’immobile, dalle caratteristiche catastali dell’abitazione, dallo stato manutentivo dell’edificio e dell’alloggio, alla dotazione di accessori conformi allo standard abitativo di zona, etc.
Risulta quindi possibile individuare il canone minimo e massimo di sub-fascia.
● I valori minimo e massimo al mq della sub-fascia possono subire maggiorazioni o riduzioni percentuali che l’accordo territoriale stabilisce in relazione alla presenza di elementi di maggior favore per l’inquilino che il contratto può prevedere.
Alcuni esempi classici sono: la presenza di arredo (completo o almeno parziale), la durata del contratto superiore a quella minima, un deposito cauzionale ridotto rispetto a quello generalmente richiesto, termini di disdetta dal contratto inferiori a quelli normalmente previsti, etc.
I valori minimo e massimo di canone concordato risultanti da queste maggiorazioni e riduzioni saranno quelli definitivi.
● I valori minimo e massimo al mq così ottenuti vengono poi moltiplicati per la superficie utile, adattando il prezzo alla dimensione dell’immobile locato. La superficie utile viene calcolata applicando parametri specifici, previsti dalla legge, alla superficie calpestabile dell’unità immobiliare, alle pertinenze ad uso esclusivo dell'immobile, così come degli spazi ad uso comune per la parte di competenza dell'immobile.
Cosa può determinare valori inadeguati di canone concordato
Come dicevamo, sia gli ingranaggi di questa macchina definiti a livello normativo che il telaio che a livello locale viene applicato dalle associazioni di categoria si può dire che negli ultimi anni stiano funzionando piuttosto bene nella maggioranza dei territori del nostro paese.
Certo, l’incentivo per i locatori della cedolare secca al 10% e della riduzione del 25% dell’IMU dà una grossa mano a fare in modo che i proprietari possano apprezzare il ricorso al canone concordato, anche dove i valori non siano quelli ideali.
È pur vero che se i valori di affitto a canone concordato sono molto distanti da quelli che il locatore potrebbe ottenere ricorrendo al libero mercato, non c’è agevolazione fiscale che tenga. In questo caso, il canone concordato non troverà applicazione.
Ci sono problematiche che rendono gli accordi territoriali per il canone concordato di difficile utilizzo. Vediamo insieme quali sono e come potrebbero essere corrette, per agevolare l’utilizzo degli affitti a canone concordato anche dove tutt'ora se ne riscontra un sotto-utilizzo.
Valori al mq dei canoni di affitto troppo bassi……………..
La continuazione dell’articolo a Lunedì 26 Settembre.
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