Acquistare un immobile tramite asta giudiziaria: i consigli di un esperto per prevenire spiacevoli sorprese dopo l'aggiudicazione di un immobile

Un vero e proprio boom oggi é rappresentato dal mercato delle esecuzioni immobiliari, che comprende diverse tipologie d'immobili che passano di mano tramite un'asta giudiziaria. Un vero è proprio mercato immobiliare parallelo, con una crescita esponenziale rispetto a quello tradizionale, forte di un'ampia offerta di tipologie che le aste immobiliari offrono. Nelle esecuzioni immobiliari rientrano tutte le tipologie immobiliari: appartamenti, ville, cascine, capannoni industriali, terreni, pertinenze legate ad abitazioni ad uso civile, commerciale e/o industriale. Un mercato in continua crescita, che ha visto nel 2016 a livello nazionale quasi 270.000 esecuzioni immobiliari a fronte di 480.000 compravendite del cosiddetto mercato “libero”.  Ma cosa c’è dietro a questi dati e, cosa più importante, quali sono i consigli utili che tutti gli acquirenti dovrebbero conoscere sul mondo delle aste e dei tribunali prima di avventurarsi in un campo che a volte può nascondere delle insidie?

Lo abbiamo chiesto a Domenico Marrara, Senior Account Manager della Società S.A.A.P., con esperienza ultra decennale nel campo delle esecuzioni immobiliari.

Cosa dice la legge riguardo alle vendite all'asta?

"Partiamo innanzitutto dalla normativa nazionale, che ha previsto nel 2015 l’introduzione del decreto 83/2015 e successivamente la conversione in legge 132/2015. Grazie a questa nuova procedura: meno spese istruttorie abbinate ad una netta velocizzazione dei vari passaggi burocratici dall’acquisto all’entrata in possesso dell’immobile, anche se questo dovesse risultare occupato dal debitore o da un locatario. La legge obbliga il tribunale a pubblicare la perizia di un esperto che descriva nel minimo dettaglio la situazione dell’immobile, a partire dal suo stato di occupazione.  Le perizie, però possono contenere dei diritti in favore di terzi che di fatto possono rendere particolarmente difficile il godimento del bene acquisito. Per questo, e in pochi lo sanno, sarebbe sempre meglio rivolgersi a dei consulenti esperti.  Solo affidando un incarico ad una Società o a un Professionista esperto del settore, si potranno conoscere le reali condizioni degli immobili e prevenire eventuali "sorprese", valutare gli interventi di ristrutturazione nonché provvedere a sanare eventuali abusi edilizi. Tutte informazioni indispensabili per garantire un acquisto in sicurezza. Il consiglio è di rivolgersi sempre a consulenti in grado di seguire ognuno di questi passaggi che sconfinano in settori “ostici” come abusi edilizi, norme sul catasto e aspetti legati all'economia e al mercato. I costi potranno apparire maggiori, ma spesso ci potranno evitare brutte sorprese, una volta aggiudicato l'immobile di fatto con un notevole risparmio di denaro".

A cosa deve prestare attenzione il compratore?

"La presenza di eventuali inquilini o di un'occupazione senza titolo, sono solo due dei molteplici elementi che spesso frenano l'investitore che intende acquistare un immobile all’asta. Seguono elementi aggravanti come le condizioni dell’immobile, i debiti nei confronti del condominio, di cui l'acquirente risponde per gli ultimi due anni, eventuali irregolarità o abusi edilizi nonché la costituzione antecedente alla esecuzione di diritti inattaccabili in favore di terzi, elemento quest'ultimo che a volte rappresenta un limite insormontabile al possesso reale del bene".

In che modo i professionisti S.A.A.P. possono affiancare il soggetto che intende acquistare un immobile sul mercato delle aste giudiziarie? 

"Lo abbiamo già detto prima, un immobile può a volte essere gravato da qualche obbligazione e ci vuole pertanto un tecnico che ci aiuti a leggere e interpretare la perizia depositata in tribunale, ma anche a capire quanto si troverà a spendere in totale per rendere fruibile l'immobile. Il mercato immobiliare giudiziario permette di risparmiare somme fino al 60/70 % rispetto al valore reale sul libero mercato. Ecco allora che le competenze S.A.A.P. fanno la differenza. Come affidarsi alla S.A.A.P. ? I Clienti sottoscrivono un incarico di consulenza indicando le caratteristiche dell'immobile in base alle proprie esigenze, l'ubicazione e il budget che intendono investire per l’acquisto dell'immobile di loro interesse. A questo punto ci attiviamo per individuare l'immobile asseconda la desiderata dal cliente. La nostra attività viene svolta su tutto il territorio nazionale, isole comprese. Prima di acquistare bisognerà sempre verificare che non ci siano costi gravanti sull'immobile. Una volta individuato il bene sul mercato delle esecuzioni, provvederemo a presentare la nostra offerta di partecipazione all'asta. A  conclusione dell'asta, in caso di aggiudicazione, ci occuperemo di tutte le pratiche necessarie per entrare in possesso del bene".

Per ulteriori informazioni:

S.A.A.P. SERVIZI ASSISTENZA AZIENDE E PRIVATI S.R.L.

CORSO FRANCIA, 252   -   10146 TORINO (TO)

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