Imperia: i risultati della conferenza del Gruppo Tecnocasa sull’andamento del mercato immobiliare e creditizio in Provincia

Si è appena concluso un anno difficile per il mercato immobiliare italiano, un anno che apre le porte ad un 2013 i cui primi mesi hanno registrato timidi segnali di un riavvicinamento fiducioso al mercato. E' questa la premessa che ha aperto la conferenza di questa mattina tenuta ad Imperia dal Gruppo Tecnocasa sull’andamento del mercato immobiliare e creditizio in Provincia. Questi i risultati:

"L’interesse per la casa, in realtà, non si è mai sopito in questi anni ma i potenziali acquirenti si sono dovuti scontrare con l’incertezza della situazione economica del Paese, con le problematiche legate al mantenimento del posto di lavoro, con la difficoltà di accesso al credito, con una diminuzione della capacità di risparmio, con venditori restii ad abbassare i prezzi di richiesta ed, infine, con l’arrivo dell’Imu.

Tutto questo ha creato timori anche in coloro i quali avrebbero potuto acquistare, investitori inclusi. Il 2012 ha chiuso con un ribasso dei prezzi immobiliari, per la prima volta, a due cifre. Tutte le realtà territoriali, grandi città, hinterland delle grandi città, capoluoghi di provincia, hanno avuto comportamenti simili ed anche l’analisi per aree geografiche ha portato a risultati analoghi per le località di Nord, Centro e Sud. Nella seconda parte del 2012, ancora una volta, sono state le grandi città ad avere un risultato migliore con una diminuzione dei prezzi del 5,1%, leggermente più contenuta di quella avuta nella prima parte dell’anno (-5,4%).

La diminuzione dei prezzi di Bari, Bologna, Roma e Verona è stata inferiore rispetto a quella fatta registrare nel primo semestre del 2012.  Nelle grandi città sono state le zone periferiche ad aver sofferto maggiormente, rispetto alle zone semicentrali e centrali. Come ci si aspettava, cadute più forti hanno interessato i prezzi delle case nei capoluoghi di provincia e nell’hinterland delle grandi città. Infatti la diminuzione dei valori immobiliari è stata rispettivamente del 6,7% (-4,4% nel primo semestre del 2012) e del 6,3% (-5,3% nel primo semestre del 2012).

Si tratta di realtà in cui il ricorso al credito è sempre stato molto elevato e dove si sono fatte sentire maggiormente la stretta creditizia e le problematiche lavorative. Questi ultimi sono i motivi che continuano a penalizzare fortemente le località del Sud Italia che, anche in questa seconda parte del 2012, hanno dato segnali di maggiore sofferenza. Infatti i capoluoghi di provincia del Nord Italia hanno registrato una contrazione dei valori delle case del 6,2% (-3,8% nella prima parte del 2012), quelli del Centro Italia del 6,7% (-4,7% nella prima parte del 2012) e quelli del Sud Italia del 7,1% (-4,9% nella prima parte del 2012).

Continua la perdita di valore per le abitazioni le cui caratteristiche non soddisfano le esigenze espresse oggi dai potenziali acquirenti (presenza di spazi esterni, di ascensore, di riscaldamento autonomo, posizionamento in quartieri ben serviti). Questo perché la maggiore offerta presente sul mercato, anche di abitazioni di nuova costruzione, penalizza maggiormente le abitazione usate e più vetuste, vendute solo dopo importanti ribassi di prezzo. Continua, pertanto, la preferenza per le abitazioni usate ma in buono stato che non richiedono lavori di ristrutturazione importanti.

Si muovono sul mercato acquirenti alla ricerca della prima casa e della casa migliorativa, spesso con una buona parte del capitale necessario all’acquisto e in condizioni reddituali tali da poter ottenere un mutuo. Anche in questo semestre per gli acquirenti più giovani è stato fondamentale l’aiuto delle famiglie di origine.  

I tempi di vendita sono ancora lunghi: dagli ultimi dati le tempistiche di vendita delle Grandi Città sono di 183 giorni, nei capoluoghi di provincia di 207 giorni ed infine nei comuni dell’hinterland delle grandi città di 209 giorni. 

L’analisi della domanda per tipologia abitativa nelle grandi città italiane ha evidenziato una maggiore concentrazione delle richieste per i trilocali con il 35,6% delle preferenze; a seguire il bilocale che ha raccolto il 30,2% delle preferenze. Si è notata poi una diminuzione della concentrazione sui piccoli tagli e un aumento sui trilocali, quattro locali e cinque locali. A Milano, Roma e Napoli la tipologia più richiesta è il bilocale. Anche negli altri capoluoghi di regione il trilocale ha rappresentato la tipologia preferita dai potenziali acquirenti raccogliendo il 51% delle preferenze. 

L’analisi dell’offerta nelle grandi città ha evidenziato una maggiore presenza di trilocali con il 33,9%; a seguire i bilocali con il 24,3% ed infine i quattro locali con il 23,3%. 

Nelle Grandi Città l’analisi della disponibilità di spesa ha registrato una maggiore concentrazione nella fascia compresa tra 170 e 249 mila €. Negli altri capoluoghi di regione la disponibilità di spesa ha visto una maggiore concentrazione nella fascia di spesa compresa tra 120 e 169 mila €.

L’analisi delle compravendite realizzate dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa rileva che, in questa seconda parte del 2012, a livello nazionale il 76,2% delle transazioni ha interessato l’acquisto della prima casa, il 17,5% la casa ad uso investimento ed il 6,3% la casa vacanza. 

Il 66% delle compravendite ha visto protagonisti acquirenti di età compresa tra 18 e 44 anni, il 17,9% tra 45 e 54 anni, il 10,8% tra 55 e 64 anni ed il 5,3% una fascia di età superiore a 65 anni. 

La percentuale di acquisto di prima casa predomina tra tutte le fasce di età. La percentuale di chi acquista la casa ad uso investimento è più alta nella fascia di età compresa tra 55 e 64 anni, seguita dalla fascia di età over 65 e da quella di età compresa tra 45 e 54 anni.

Sul mercato delle locazioni si registrano ancora canoni in ribasso a causa della minore disponibilità di spesa dei potenziali inquilini. In questa seconda parte del 2012, nelle grandi città, si è avuta una contrazione dell’1,2% per i canoni di locazione dei bilocali e dell’1,8% per quelli dei trilocali.

Coloro che cercano un immobile in affitto si stanno dimostrando ancora una volta più selettivi, chiedono abitazioni in buono stato e ben arredate. I proprietari, invece, puntano in particolare alla solidità economica e alla capacità reddituale degli inquilini per garantirsi il pagamento dei canoni di locazione. 

Il 55,3% cerca in affitto per vivere (prevalentemente coloro che non riescono ad acquistare), il 38,1% a causa di trasferimenti per motivi di lavoro e il 6,6% per motivi di studio. 

Il 41% di chi cerca in affitto ha tra i 18 e i 34 anni, il 32,5% tra i 35 e i 44 anni.

L’analisi dei rendimenti immobiliari conferma che un bilocale affittato rende mediamente il 4% annuo lordo.

A livello nazionale si ipotizza per il 2013 una discesa dei prezzi compresa tra -6% e -4% e delle compravendite attorno a 450.000.

Nelle grandi metropoli ci si aspetta una tenuta delle zone centrali, mentre è più difficile che questo accada nelle zone con immobili di qualità bassa, come certe zone popolari e periferiche. 

Riteniamo che la prima parte dell’anno 2013 possa essere ancora caratterizzata da incertezze e timori che rallenteranno le dinamiche di mercato; nella seconda parte del 2013 potrebbero esserci dei segnali di miglioramento soprattutto se l’economia italiana darà segnali positivi e se i venditori, soprattutto coloro che sono ancorati ad una visione di mercato che non è più quella attuale, inizieranno a ribassare i prezzi. 

Occorre però precisare che in questo scenario si aprono delle opportunità di acquisto: il calo delle quotazioni che si è avuto nel 2012 e quello che ci sarà nel 2013 consentiranno a coloro che hanno il capitale, o che potranno ottenere un mutuo, un acquisto a prezzi molto vantaggiosi. E questo vale sia per coloro che sono all’acquisto della prima casa sia per chi dovrà fare un acquisto migliorativo. 

MERCATO IMMOBILIARE LIGURIA - II SEM 2012

In tutti i capoluoghi liguri si è registrato un ribasso dei prezzi nella seconda parte del 2012.

A Genova la contrazione è stata del 4,6%. Le diminuzioni di valore più importanti si sono avute a Imperia e a La Spezia rispettivamente con - 7,6% e -7,9%. Savona chiude con -3,2%. 

MERCATO IMMOBILIARE IMPERIA

Nel secondo semestre del 2012 le quotazioni immobiliari di Imperia sono diminuite del 7,6%.

Ad Oneglia si è assistito ad un calo del 9,1%, in quanto chi ha venduto per riacquistare un altro immobile ha rivisto al ribasso le proprie richieste. Inoltre vi sono molti anziani che hanno deciso di spostarsi ad Oneglia da zone meno servite, e investitori. Si ricercano soluzioni soprattutto in centro, possibilmente già munite di box/posto auto e terrazzo.

Si è registrato un aumento delle richieste nel centro di Oneglia, dove si citano piazza Dante, la porticata via Silvio Bonfante e la pedonale via Ospedale.

L’offerta di box è consistente, ma l’elevato prezzo a cui sono proposti (50 mila €) rende difficoltosa la compravendita; per i pochi posti auto presenti si richiedono 15-20 mila €.

Anche nella zona di Oneglia Mare il mercato ha registrato un andamento al ribasso, a causa della minor propensione delle banche a concedere il mutuo, dirottando così diversi clienti verso l’affitto. 

Si comprano quasi parimenti prime e seconde case. L’abitazione principale è richiesta soprattutto da imperiesi che decidono di optare per la casa di sostituzione, mentre la casa vacanze è ricercata da turisti piemontesi e lombardi che optano per bilocali e trilocali in zone da cui è comodo raggiungere il mare. La presenza di turisti stranieri (tra cui tedeschi e, soprattutto, russi) incide in misura minore: costoro ricercano ville con vista mare, ma queste tipologie raramente si riescono a trovare. 

Una delle zone più richieste è quella di Calata Cuneo, quartiere composto da abitazioni storiche situate a ridosso del porto vecchio. Anche la zona delle Ferriere è molto apprezzata in quanto molto vicina al nuovo porto turistico (attualmente i lavori sono fermi). Continua lo spostamento della ferrovia, i cui lavori procedono a rilento.

In zona Porto Maurizio si registra un mercato differente a seconda della località di riferimento. Nel primo entroterra si concentra la domanda di prime case, nell’area più centrale sono attivi investitori e turisti, soprattutto piemontesi e lombardi, ma ci sono anche tedeschi e svizzeri che desiderano la soluzione con terrazzo e sfogo esterno; il budget varia da 100-150 mila € a 350 mila € per alloggi di pregio e con vista mare. Il mercato degli affitti appare rallentato per quanto riguarda l’uso abitativo, ad eccezione di sporadiche presenze dovute a trasferimenti di lavoro. Più attive le locazioni stagionali e quelle a studenti.

Un buon numero di richieste è pervenuto per la frazione Caramagna, situata nel primo entroterra. Sono state realizzate diverse nuove costruzioni, tipicamente bilocali e appartamenti per famiglie, realizzate in classe B, che tuttavia stanno incontrando delle difficoltà a causa dell’elevato prezzo a cui sono proposte. Il Parasio, storico borgo medievale a picco sul mare, è molto richiesto dai turisti grazie alla vista mare. Da segnalare il progetto “Parasio al Mare”: grazie ai contributi dell’Unione Europea, verranno costruiti ascensori pubblici che collegheranno la zona del centro di Imperia con il Borgo, oltre a quelli già esistenti tra le spiagge della Marina e il Parasio. Infine, si sta procedendo alla riqualificazione del Borgo Foce e del Borgo Parasio. 

Nell’area di Porto Maurizio, in particolare in zona Borgo Marina e Borgo San Moro, si è registrato un aumento delle richieste ed una maggiore fiducia da parte degli acquirenti. Particolarmente movimentato il mercato delle prime case, che ha segnalato una netta ripresa delle compravendite. Buona la domanda da parte di piccoli investitori, che mettono a reddito 130-200 mila € per appartamenti da affittare. 

Borgo San Moro si trova nella prima collina alle spalle della città e gode della vista sul mare. L’edilizia è caratterizzata da palazzi realizzati tra gli anni ’60 ed ’80 con prezzi compresi tra 1800 e 2500 € al mq a seconda del grado di ristrutturazione e della qualità dell’immobile. 

Buona la richiesta di box auto in particolare nell’area di Borgo Marina dove si spendono tra 70 e 100 mila €.

MERCATO TURISTICO PROVINCIA DI IMPERIA

Nel secondo semestre del 2012 le località turistiche della provincia di Imperia hanno segnalato una diminuzione del 4,4% delle quotazioni immobiliari.

Arma di Taggia ha perso l’8,6%, in parte perché il potere d’acquisto si è ridotto, in parte perché i potenziali clienti, consci della diminuzione dei valori, attendono ulteriori ribassi. Il numero di richieste è consistente, in quanto gli investitori sono propensi a impiegare i propri capitali sul mattone oppure per cogliere nuove opportunità di rendimento. Se l’immobile è proposto al reale valore di mercato, le trattative si possono concludere in 3 mesi, altrimenti possono superare 6 mesi.

Il mercato delle prime case è sostanzialmente fermo, in quanto le quotazioni sono ancora troppo alte e il mutuo viene concesso difficilmente. In queste zone sono attivi i turisti, provenienti soprattutto da Cuneo, Torino e Milano, mentre gli stranieri sono in diminuzione.

Più dinamico il mercato delle locazioni, che vede la presenza di diversi giovani e immigrati, i quali prestano molta attenzione alle spese condominiali.

A Bordighera si registra un mercato rallentato, con prezzi e compravendite in calo, nonostante non vi siano stati problemi riguardanti l’introduzione dell’IMU. Il ribasso delle quotazioni ha favorito il ritorno in città di chi desidera acquistare l’abitazione principale, tipicamente un quadrilocale con cantina e posto auto. Il mercato delle case vacanze è sempre attivo: i turisti italiani prediligono tagli medio-piccoli, dotati di terrazzo e il più possibile vicini al mare, gli stranieri si dirigono nell’entroterra, dove spesso acquistano terreni su cui edificheranno villette. 

A Diano Marina è stato osservato un andamento al ribasso a causa dell’incertezza socio-economica, la maggiore offerta immobiliare consente ampia scelta, portando gli acquirenti ad essere più riflessivi. 

Sul fronte delle locazioni si registra un mercato dinamico, anche per quanto riguarda la prima casa.

L’offerta immobiliare di Diano Marina consiste in piccole palazzine di non oltre due piani. La zona delle Quattro Strade è un’area verde, pianeggiante e commerciale e, pertanto, molto richiesta. Il quartiere più turistico è Sant’Anna, che si sviluppa a ponente in direzione di Imperia ed è composta da diverse soluzioni ricavate da alberghi ormai in disuso. Piacciono anche le frazioni Serreta e Gorleri, dove sono state costruite piccole palazzine e casette indipendenti dal valore di 250-300 mila €.

Dei comuni limitrofi il più richiesto è Diano Castello, in particolare la frazione Varcavello. Proseguono i lavori di spostamento della linea ferroviaria nella zona interna, al cui posto sarà realizzata la nuova pista ciclopedonale.

L’incertezza economica e le preoccupazioni legate all’IMU hanno determinato un rallentamento del mercato di Ospedaletti: i potenziali acquirenti si sono dimostrati più riflessivi e, conseguentemente, i prezzi hanno subito una flessione. 

I lavori di costruzione del nuovo porto turistico nella Marina di Baiaverde sono ancora fermi; sta per essere completato il collegamento della pista ciclabile e della passeggiata pedonale.

San Bartolomeo al Mare ha evidenziato un mercato al ribasso. Attualmente i prezzi richiesti dai proprietari sono ancora alti rispetto alla reale disponibilità economica dei clienti, i quali hanno manifestato problematiche di liquidità a seguito delle difficoltà incontrate nel mondo del lavoro. Inoltre, ci sono stati timori e preoccupazioni legati alle nuove normative in materia tributaria e fiscale, che hanno reso più riflessivi i potenziali acquirenti. Chi acquista generalmente dispone di liquidità ereditata o derivante da una precedente trattativa, utilizzando raramente il mutuo: si tratta comunque di compravendite di seconde case da parte di piemontesi e lombardi, che ricercano la soluzione adatta al proprio budget.

A San Lorenzo al Mare si è registrata un’offerta molto superiore alla domanda, soprattutto nella seconda metà del 2012, quando diversi proprietari hanno deciso di mettere in vendita le proprie abitazioni. Questo fattore ha portato maggiore riflessività da parte dei potenziali clienti, a cui hanno contribuito l’incertezza politica e il varo delle nuove imposte.

Il mercato è movimentato da turisti provenienti dal cuneese, astigiano e torinese. Gli stranieri (svedesi, norvegesi e qualche tedesco) prediligono i rustici in pietra con soffitto a volta ubicati nell’entroterra, per i quali sono disposti a spendere 250 mila €. Il ricorso all’investimento è basso, ma alcuni risparmiatori hanno scelto di investire nel mattone e affittare. 

Si sono registrate lievi variazioni al ribasso nelle quotazioni immobiliari di Sanremo, mercato caratterizzato dalla difficoltà di accesso al credito che ha reso più difficoltosa la compravendita di prime case. Tale domanda proviene soprattutto da sanremesi che ricercano la soluzione migliorativa, possibilmente luminosa, dotata di sfogo esterno e munita di box o posto auto. 

Attivo è il mercato delle locazioni, che vede la presenza di giovani e famiglie che non riescono ad accedere al mutuo. 

Fra le zone più richieste vi è l’area centro-mare, che da Via Matteotti e Corso Garibaldi scende verso il mare. Via Matteotti, rinomata via dello shopping della “Città dei Fiori”, è stata oggetto di vari interventi per la sua totale pedonalizzazione, ora pressoché completata; allo stesso modo, piazza Colombo ha ampliato la propria pedonalizzazione riducendo la parte transitabile dalle auto. 

Il mercato di Santo Stefano al Mare è stato caratterizzato da un’offerta superiore alla domanda, pertanto i potenziali acquirenti si sono mostrati più riflessivi e le trattative si sono protratte a 8 mesi. Grazie al basso valore delle rendite catastali, l’IMU non ha creato particolari problemi. Ad influire, positivamente, sull’andamento del mercato è stata la nuova pista ciclabile, che non solo ha attirato diversi turisti, ma ha anche determinato richieste per cantine e piccoli locali da utilizzare come deposito per le biciclette (se venduti separatamente, tali soluzioni si attestano a 3000-5000 €). 

Si vendono esclusivamente case vacanze, unicamente a turisti italiani, provenienti in maggioranza da Cuneo ma anche da Milano e Torino.

A causa delle problematiche di accesso al credito (soprattutto da parte dei frontalieri che da sempre sono attivi), il mercato immobiliare di Ventimiglia ha subito un forte rallentamento. 

Il commissariamento del Comune ha fermato i lavori di riqualificazione delle facciate del centro storico e di rifacimento del porto, lo sblocco è previsto tra almeno 18 mesi".